畜牧人

標(biāo)題: 牛刀：樓市陷阱里掉進(jìn)了多少人？ [打印本頁]

作者: zsp123 時(shí)間: 2009-10-28 16:14
標(biāo)題: 牛刀：樓市陷阱里掉進(jìn)了多少人？
牛刀：樓市陷阱里掉進(jìn)了多少人？

活動(dòng)預(yù)告：應(yīng)上海拔籌科技信息有限公司的邀請(qǐng)，我將于 10月31日在上海發(fā)表《2009中國(guó)資本市場(chǎng)如何收官》的演講，并應(yīng)許多投資人的要求，對(duì)今年后兩個(gè)月中國(guó)資本市場(chǎng)的走勢(shì)進(jìn)行全面評(píng)估，并以自己的研究挖掘下半年后兩個(gè)月的市場(chǎng)熱點(diǎn)，重點(diǎn)內(nèi)容：一，如何在ST股票中掘金；二，上海世博概念何時(shí)發(fā)動(dòng)；三，通貨膨脹與上市公司的關(guān)系。詳情請(qǐng)見——2009中國(guó)資本市場(chǎng)如何收官

我們往往關(guān)注流動(dòng)性陷阱，并注重流動(dòng)性帶來的市場(chǎng)變化，從而忽視了政策性的陷阱里掉進(jìn)了多少人。在以后的歲月，除了樓市炒家外，許多在2009年上半年高位買樓的城市居民很快就要為此多付出許多資金，而這些多余付出的資金是因?yàn)檎叩淖兓瘞淼?。他們看上去買樓占了便宜，實(shí)則只占了一年不到的便宜，卻要付出長(zhǎng)達(dá)十幾年甚至二三十年的財(cái)富。

樓市優(yōu)惠政策的大限已到，目前跡象顯示，政府刺激經(jīng)濟(jì)的計(jì)劃面臨退出。不是政府想退出，而是市場(chǎng)的走勢(shì)決定了刺激方案的短期性和不可持續(xù)性。過多的流動(dòng)性，隨時(shí)都會(huì)導(dǎo)致通貨膨脹，匆忙上馬的項(xiàng)目有的本來就是重復(fù)建設(shè)，有的行業(yè)在過剩的產(chǎn)能上繼續(xù)增加過剩，而不是去消化過剩。盡管高層放風(fēng)說，還不到退出的時(shí)機(jī)，實(shí)際上是在繼續(xù)胡弄人，因?yàn)橥顺鼋?jīng)濟(jì)刺激方案是遲早的事。誰也不能斷言說，中國(guó)就不退出。

千萬不要忘記，我們?cè)?/font>2009年取消的一系列樓市的產(chǎn)業(yè)規(guī)則和貨幣政策、甚至財(cái)稅政策，很多被事實(shí)證明是違背市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)規(guī)律的，只是給樓市投機(jī)炒家以可乘之機(jī)，而給正常的樓市投資人和自住性買家制造了一個(gè)大大的陷阱，這個(gè)陷阱可能讓許多城市白領(lǐng)面臨破產(chǎn)或斷供的局面。現(xiàn)在不可能繼續(xù)制造一個(gè)更大的陷阱，讓更多的城市居民掉進(jìn)來，樓市成交量的巨幅下滑已經(jīng)說明了一切。

讓我們來看看這樣一組數(shù)據(jù)，再破城鎮(zhèn)住宅緊缺謊言，中國(guó)各省市已經(jīng)建成的住宅1980年至今全國(guó)總共建了1.1億套城鎮(zhèn)居民住宅?？偭砍^91億平方米。截止2007年底中國(guó)城鎮(zhèn)居民59379萬人，城鎮(zhèn)居民家庭1.999億戶；在中國(guó)各商業(yè)銀行有信貸記錄的中國(guó)城鄉(xiāng)居民已超過5500萬人，其中城鎮(zhèn)居民有個(gè)人信貸記錄的不足2470萬人。個(gè)人購房絕大多數(shù)民眾是通過個(gè)人住房按揭貸款完成的。即便且將歷史上所有城鎮(zhèn)居民的個(gè)人信貸記錄都100%統(tǒng)統(tǒng)視為住房貸款。在中國(guó)1.999億戶城鎮(zhèn)家庭中，充其量?jī)H有2470萬城鎮(zhèn)家庭有可能發(fā)生事實(shí)購房行為。

截止2006年末，中國(guó)住房公積金累計(jì)為695.24萬戶職工發(fā)放個(gè)人住房貸款6364.33億元，戶均發(fā)放貸款約9萬元人民幣；即便按全國(guó)城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)平均每平方米2000~3000元的理想價(jià)格計(jì)算購買，公積金住房貸款總額可購買商品房不足3億平方米。即便將由信貸記錄的2470萬城鎮(zhèn)居民100%都是貸款購房，按建設(shè)部公布的戶套均83.2平方米，也充其量有可能發(fā)生城鎮(zhèn)居民家庭購買自住房約20億平方米；加算截止2006年底實(shí)際發(fā)生的公積金支持購房不足3億平方米。共計(jì)約23億平方米。就算是2470萬城鎮(zhèn)居民統(tǒng)統(tǒng)都極端到極點(diǎn)地每戶購買了兩套住房，也不過迄今消費(fèi)了43億平方米現(xiàn)房，差不多尚有約48億平方米城鎮(zhèn)住房，留置于各級(jí)炒房者手中、滯留在開發(fā)商與銀行聯(lián)手空賣空買的假按揭泡沫中。

住宅的大量過剩，只有通過開征物業(yè)稅才能全部暴露出來。今年1至7月，全國(guó)商品房銷售面積達(dá)4.1億平方米，按戶均83平方米計(jì)算，約為500萬套，其中約有300萬套滯留在樓市炒家手上，200萬套是城市居民購買作為住宅。這200萬戶城市居民，很快將要面臨加息和稅費(fèi)增加后的痛苦。

要使局面不至于繼續(xù)惡化，解決這個(gè)問題只有兩條路徑：一是給城市居民提高收入，二是把房?jī)r(jià)徹底降下來。如果兩條路都走不通，那最后的結(jié)局不是拉美式的，就是日本式的泡沫破滅。

作者: 我稀里糊涂 時(shí)間: 2010-1-30 15:41
沒有這么可怕吧，我就是09年4月買的房子。

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