不再需要任何理由 07年房價一定會下降25%!(轉(zhuǎn)載)

牧羊雪 · 發(fā)表于 2007-3-28 22:59:03

不再需要任何理由 07年房價一定會下降25%! http://main.tianya.cn/publicforum/Content/house/1/59202.shtml 　　李開發(fā) 　　　　大家對我預(yù)測2007年房的下降幅度感到不理解，感到出乎意料之外，言下之意，是象我這樣的一個非常理性的學(xué)者會作出與大家如此與眾不同的預(yù)測。所以我要給個解釋。　　我要回答的問題：這樣的預(yù)測有一個什么樣的提前。我說的這個前提就是我們國家目前的經(jīng)濟形勢。一方面，經(jīng)濟發(fā)展在高速增長，工業(yè)發(fā)展的勢頭強勁，出口量持續(xù)增長，國家的財政收入又有了大幅度上升。這一些因素，讓我們大家感覺到國家的經(jīng)濟建設(shè)速度能夠保持在一個較快較好的水平上。但是，我們也應(yīng)該看到，現(xiàn)在的經(jīng)濟發(fā)展也存在著巨大的壓力，深層次上存在著經(jīng)濟危機的巨大風(fēng)險。已經(jīng)有好多經(jīng)濟學(xué)家都提出了這個問題。比如，香港的經(jīng)濟學(xué)家郎咸平先生，他認為下一輪房地產(chǎn)業(yè)盤整，有30%甚至更多一些房地產(chǎn)商要關(guān)門歇業(yè)；比如，青年經(jīng)濟學(xué)家趙曉先生，比如金融專家巴曙松教授，鐘偉教授，他們都在不同的場合提到房地產(chǎn)問題，前不久中國人民銀行出了文件，為房地產(chǎn)信貸提出了房價下跌的預(yù)警，總之，大家都認為房價繼續(xù)攀升的情形快要到頭了，許多警惕大幅度下跌的負面影響。有些問題他們的文章里講到了，有些沒有講。　　我覺得我們經(jīng)濟發(fā)展中確實存在著一系列深層次的問題。主要是生產(chǎn)的發(fā)展是通過大量的資源投入得來的，資源的使用效率較低，我們國家生產(chǎn)一噸鋼、一噸化肥、一噸糧、一噸相關(guān)工業(yè)品，與發(fā)達國家相比，資源投入的比例少說是150%，多的是300%到500%。我們的可持續(xù)發(fā)展的壓力非常大。我們的工業(yè)發(fā)展許多情況是拼消耗、拼資源得來的，許多地方的資源開采是破壞性開發(fā)，水資源壓力日益沉重，污染幾乎無所不在。今年年初兩會政府工作報告中強調(diào)，節(jié)能降耗、促進企業(yè)兼并重組，走集約化發(fā)展模式。最近的中央經(jīng)濟工作會議再次強調(diào)堅持以節(jié)約能源資源和保護生態(tài)環(huán)境為切入點，積極促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級。我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)不合理，經(jīng)濟增長方式粗放，又處在工業(yè)化進程和消費結(jié)構(gòu)升級加快的歷史階段，節(jié)約能源資源和保護生態(tài)環(huán)境形勢十分嚴峻，完成節(jié)能降耗和污染減排的任務(wù)非常艱巨。其次是提高自主創(chuàng)新能力問題。創(chuàng)新的企業(yè)數(shù)量少，創(chuàng)新的成果少，創(chuàng)新的動力在下降。　　這也是前不久中央經(jīng)濟工作會議提出的一個焦點問題。第三個是城市化問題。我們社會的二元經(jīng)濟結(jié)構(gòu)被打破了，每年有上千萬的農(nóng)村勞動力來到城市就業(yè)，找工作，但城市也面臨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，許多已經(jīng)就業(yè)的人員可能在調(diào)整中被擠壓出來，成為待業(yè)群體。機械化、流水線，大家知道，都是會排斥勞動的，勞動的異化，那么要開辟更多的就業(yè)門路，不僅要消化從流水線與產(chǎn)品升級換代中排擠出來的勞動力，還要消化每年500到600萬高等院校畢業(yè)生，農(nóng)村流入城市的人數(shù)據(jù)我們估算，每年增加數(shù)可能達到1000萬。農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，耕作水平的提高，可以分離出大量的勞動力。五十多年來，國家的二元化結(jié)構(gòu)，剝奪農(nóng)村，剝奪農(nóng)業(yè)，發(fā)展工業(yè)，現(xiàn)在政策上已經(jīng)在回報農(nóng)村，反哺農(nóng)業(yè)，關(guān)注與提高農(nóng)民生活問題，但是，我們?nèi)绾谓o他們提供更多的機遇，讓他們進得了城，生活得下去，能夠安居樂業(yè)。所以，我覺得上面的問題是我們討論房地產(chǎn)宏觀調(diào)控、房價問題的一個大前提。　　講完了這個前提，我們就進入正題。關(guān)于房價與房地產(chǎn)調(diào)控的問題。也不展開講。就直接講理由了。為什么我會預(yù)測在2007年房價下降25%。我想有這樣的一些問題和大家一起探討。　　一、房價臨近拐點，目前距離全線下跌只差一張紙了　　這種現(xiàn)象從06年的房價上面可以看得出來。上海地區(qū)的房價已經(jīng)進入拐點，北京的房價再升也無力，盡管多少人、多少捧漲的專家搖唇鼓舌也不行了。樓市距離人們的實際消費能力太遙遠了，托市、拉升都快不見效了。在動不動就是萬元的房價面前，炒房者也開始縮手了，真正的買房居住的人更是不會出手。所以會出現(xiàn)觀望景象。報紙報道了，最近的樓市是觀望的人減少，出手的人也在減少。打氣也沒有用。大家知道，中國的經(jīng)濟處于轉(zhuǎn)型期，利益集團是空前強大的，推動房價上漲的力量是極其巨大的，但是就是這樣，房價抬升的能力也到了強弩之末了。相信大家和我是一樣的感覺。前不久，央行是首次提出了房價下跌的預(yù)警，要求全國銀行系統(tǒng)防止由于房價下跌帶來銀行貸款的經(jīng)濟損失與爛帳。也是前不久，著名經(jīng)濟學(xué)家郎咸平說，最近的一度時期可以有一大批房地產(chǎn)開發(fā)商要被淘汰。去年年底的時候，許多人讓我預(yù)測房價，我說，房價還會漲，甚至?xí)苄昂?，但是未公開。因為，我感覺我對房價的規(guī)律還未研究透?，F(xiàn)在的情況不同。據(jù)有關(guān)資料介紹，有80%的房地產(chǎn)開發(fā)商由于不惜血本拿地，資金鏈高度緊張，比如，大名鼎鼎的順馳地產(chǎn)，從高峰跌落，出售主要股權(quán)，有50%的房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈處于非常緊張的狀態(tài)，某種意義上是硬撐著。目前全國銀行正在全面對房地產(chǎn)貸款收緊銀根，清查連環(huán)抵押的問題，并且房貸要增加首付，這些情況大家都看到了。許多開發(fā)商明升暗降，售樓小姐的態(tài)度大大的好的，這其中有多種因素。房地產(chǎn)開發(fā)商的房價在高位維持不住必然有崩盤的時候。大家知道，房價血崩的時候，象一個木桶，不在于最長的一塊板，而在于最短的一塊板，只要有最短的一塊板崩塌了，房價就會一瀉而下。那么，從順馳地產(chǎn)的崩潰開始，小地產(chǎn)開發(fā)商為保住老本，回籠資金是必然的。降價是不可避免的。人們會買漲不買跌。為什么買漲，是因為相信不買會繼續(xù)漲。為什么不買跌，是因為相信房價并沒有降到谷底。就是這樣，而這樣的時刻為之不遠。　　二、房價什么時候跌，有經(jīng)濟規(guī)律制約　　不想跌那沒用。不依人的意志為轉(zhuǎn)移。研究一下近二十年世界各國發(fā)生的房價暴漲的情況。大體上有個房價與居民家庭年收入比數(shù)據(jù)可供參考。聯(lián)合國有個關(guān)于合理房價與城市居民的家庭年收入指導(dǎo)線，大約是家庭年收入的3-5倍，世界銀行有一個數(shù)據(jù)，上限是不到6倍，目前北美西歐國家的房價是年收入的三倍多一點，這個情況許多專家都介紹了。那么，如果遇到房價暴漲，什么樣的情況算是進入拐點呢？從感覺上來說，是購房者感覺無力承受，炒房投機者感覺已經(jīng)失去投資價值的時候。從數(shù)據(jù)上來說，最高的房價接近家庭平均年收入的10倍，也有的有15倍。到這個數(shù)字上，人們自然無法相信房價會再漲上去，那么就是跌落的拐點。我們國家的城市房價，用城市家庭人均年收入來比，大中城市幾乎全都超過10倍，北京、上海等地超過15倍。這里補充說明一下，城市房價是指城市里工作人群能夠居住并能夠到城市里上班的領(lǐng)域，那種把市郊區(qū)的房、遙遠距離鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村的房價參與到城市房價來進行統(tǒng)計平衡的做法是完全不科學(xué)的。那么這樣一個情況，我國大中城市的房價已經(jīng)越過了拐點，瀕臨下降的前夜。許多人的感覺與科學(xué)分析是有差距的。要看到這一問題的內(nèi)在因素。　　另外，房子有沒有投資價值是可以測量的。最突出的比較是用房租來比較。因為，如果你有100萬元，通常希望投資10年，資產(chǎn)增值一倍，這不算多。所以我們說，房產(chǎn)的值不值可以用房租來測試。你花一百萬的買的房子，出租出去，如果每個月的房租不值2萬元，就不值了，這是國外的通常的做法。就是，房租的50倍應(yīng)當(dāng)?shù)扔诜績r了。中國的情況比較復(fù)雜，但我想，房租的100倍應(yīng)該等同于房價，決不能再高了?，F(xiàn)在100萬元購的房子，用來出租，可能4000元都租不出去，這太成問題了。有的連3000元都租不出去。北京有許多地方，100萬元的房子，2000元都出租不出去。房租是體現(xiàn)房價睛雨表。作為專業(yè)研究人員，我們要研究是那些人群現(xiàn)在買房的，比如，我們認為，早在2003年前，有足夠資金的人員，已經(jīng)解決了住房寬裕的問題，到了04年與05年，主力消費群體是白領(lǐng)，但基本上是首付加月供的群體，經(jīng)濟壓力不是太大的。到了2006年，本地白領(lǐng)消費能力比較較弱的群體在買房，首付都壓力很大的一族。所以出手已經(jīng)特別謹慎，那么，現(xiàn)在買房人的主力群體是外地人，外地的有錢人，也有相當(dāng)?shù)母瘮≠Y金在洗錢，當(dāng)然，還有外地炒房的，本地炒房的現(xiàn)在是資金連環(huán)抵押的白領(lǐng)居多。就是這樣一批人，在投資購房。你看，山西的煤老板，溫州的炒房團，為什么炒，你一深入，就會知道房地產(chǎn)銷售情況是怎么一會事。為什么房地產(chǎn)商開盤都在造勢，都有一個插紅旗的進度表，其實大多是假的，是推波助瀾用，鼓動人們上套的辦法。好在政府已經(jīng)察覺了，用網(wǎng)上公示的辦法來阻止。為什么輿論會推動房價上漲，因為近幾年房地產(chǎn)的廣告是媒體的主要資金來源，看在錢的份上，沒有媒體會不動心，那么少登載或不登載的不利于房地產(chǎn)銷售的言論是正常的。易憲容先生說房價，不說到根本上，所以是房地產(chǎn)商的好搭檔，一個唱紅臉，一個唱黑臉，相得益彰。百姓是善良的，缺少理性，看表象多，所以，最容易上當(dāng)，最容易被圈走家庭財富的也是這些人。沒有辦法，象我的老娘，聽人家說豆粉特別好，價錢特別低，就把上面僅有一點豆粉，下面全是山竽粉的一麻袋給買下來，然后笑呵呵的分給兒子，只到我們一把上面揭開，才知吃了大虧，沒有辦法，老人沒人經(jīng)過市場經(jīng)濟的洗禮，就這樣??！　　三、政府再出重拳調(diào)控房價已經(jīng)勢在必行　　有六大理由。這方面質(zhì)疑的人最多。從2005年初兩會以來，數(shù)十個文件出臺，十二道金牌沒有能剎住房價暴漲的勢頭。許多人斷定政府即使再出手也無法阻止房價上升的勢頭。這里，我要說，你們的想法誤解了政府。我是這樣來看這兩年的宏觀調(diào)控的：第一，這是一個轉(zhuǎn)型期，人們對城市政府的定位不是很清楚。發(fā)展經(jīng)濟，大力開發(fā)房地產(chǎn)，建設(shè)形象工程，這一條路從公認的經(jīng)濟發(fā)展道路到被質(zhì)疑，到進行調(diào)整，有這樣的一個認識過程。二是對房價高企帶來的后遺癥看清楚也要一個過程。近兩年看清楚了，房價高企，土地出讓過程中腐敗，批地過程中的腐敗，然后加上利益集團輪番鼓噪房價上漲的宣傳。但是其實這依然不是最主要的。　　最主要的是六大理由，一是高漲的房價，使得原有的城市居民被擠壓得向郊區(qū)發(fā)展，中低收入階層相對貧困化，沒有分享到改革的成果。　　有研究資料說論家庭收入，70%以上城市居民買不起房。少量的居民為了改善居住條件，市區(qū)的買不起了，不得不向遠距離的郊外轉(zhuǎn)移，而他們?nèi)匀灰匠鞘欣锷习?，大大增加了這樣一批人群的痛苦程度與生活壓力，這樣一批人可能要占到城市居民的20%了，口袋的收入低，上下班的費用不少，每天在路上耗著的時間三到四個小時。辛苦程度增加了，經(jīng)濟壓力提高了，疲勞與精神狀態(tài)都有問題，這樣整個中低收入群體都感受到這個壓力，這個壓力也是對著房地產(chǎn)的和房價的，也是針對和諧社會的。　　二是高漲的房價，使得從農(nóng)業(yè)中分離出來的大量農(nóng)村勞動力在農(nóng)村里找不到出路，在城市里也難以生存，成了城市的邊緣人，城市里有著大量流動而不扎根的人口。　　流民最大的問題是社會穩(wěn)定。古人說，衣食足，知榮辱。如果一個人的正常生存有問題，搞不好就會犯罪，這種無特定對象的犯罪目前數(shù)量增加較快，動不動綁架，動不動就殺死全家，這種案例為什么多起來？是貧富懸殊的結(jié)果。富人要想活得自在，更需要一個和諧社會。就是讓最貧窮的一部分人能夠有基本的生存空間。和諧社會，對窮人富人都是需要的，現(xiàn)在富人的形象越來越差，不是單個富人的問題。政府建設(shè)和諧社會，首要的是保障居住在城市、工作在城市的人群能夠買得起房。政府相關(guān)部門對這一問題的認識也在提高。這是發(fā)展中的問題。　　三是高漲的房價嚴重削弱中國經(jīng)濟的競爭力，阻礙了中國經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。　　為什么，房價的暴利，吸引了大量的原來在科技研發(fā)、生產(chǎn)流通領(lǐng)域的資金，因為房地產(chǎn)的投資回報率高得多。許多白領(lǐng)辛苦一年，趕不上房價上漲半年的支出。投資回報率高必然吸引大量的資金。一些城市的銀行，他們的信貸資金有一半，甚至遠遠多于一半的資金進入了房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，這樣，工業(yè)、農(nóng)業(yè)、科技、許多領(lǐng)域的資金吃緊，不少企業(yè)生產(chǎn)無法發(fā)展，銀行貸不到款了。反映在問題的表面上，全國每年減少30萬工商戶，為什么，投資回報率太低，不能做了，不如炒房去了，許多中小企業(yè)被兼并了，破產(chǎn)了，一些大中型企業(yè)加快出售，徐工集團、洛軸、沈陽機床等，許多大型企業(yè)，都在爭先恐后地出售給外資，為什么，要解決生存問題，資金來源問題。國家發(fā)改委高梁研究員認為，在28個產(chǎn)業(yè)中，有21個產(chǎn)業(yè)的龍頭企業(yè)被外資收購，特別是制造業(yè)龍頭被收購更是問題。這是一個突出的問題，國家不會聽之任之。外資、跨國公司是以掙錢為目的的，一旦控制了這個行業(yè)的龍頭企業(yè)后，就會主導(dǎo)定價權(quán)，索取超過平均利潤高得多的暴利。近幾年中，我們看到了這樣的現(xiàn)實，外資企業(yè)的產(chǎn)品定高價，中資企業(yè)在辛苦研究，等中資企業(yè)快要研究成功了，這里外資企業(yè)來洽談，說這個成果我出售給你吧，價錢便宜點，當(dāng)然，人家已經(jīng)有了更新的成果。這樣，中資企業(yè)的研究就進行不下去了，長此以往，中資企業(yè)就不在進行開發(fā)研究，外資企業(yè)就是這樣摧毀了中國企業(yè)的研發(fā)能力。前不久，新華社記者在環(huán)球時報上發(fā)了一篇報道，美國的汽車專家說中國的汽車在環(huán)保方面比外國落后十年，但外資企業(yè)不把這樣的技術(shù)交給合資企業(yè)，更不會交給中國企業(yè)。外資企業(yè)占據(jù)了龍頭地位，中國的中資企業(yè)就翻不了身，外資企業(yè)就會用定價權(quán)索取比平均利潤高得多的超額利潤。這樣的情況持續(xù)下去，經(jīng)濟的競爭力，中國整個經(jīng)濟的主導(dǎo)權(quán)與控制權(quán)都會出現(xiàn)問題。　　四是中國企業(yè)的創(chuàng)新能力在房價高漲中受到很大的削弱。　　有人要說，創(chuàng)新怎么會與房價聯(lián)系在一起。我是這么看的。我國創(chuàng)新的主體是誰？是廣大中小企業(yè)，因為中小企業(yè)的生存與發(fā)展需要空間，沒有大型企業(yè)的保障，所以要不停的研發(fā)與創(chuàng)新，希望有一天獲得突破性發(fā)展。近15年的發(fā)展表明，創(chuàng)新型企業(yè)的主要來源在于掌握了專業(yè)知識的白領(lǐng)，最典型的是中關(guān)村。許多新企業(yè)，都是當(dāng)初投資幾十萬元的小企業(yè)發(fā)展起來，許多的創(chuàng)業(yè)者是海歸，用最先進的理念，開辦的新型產(chǎn)業(yè)。那么，在發(fā)展得最快的行業(yè)，不斷進行裂變，出來了許多白領(lǐng)，領(lǐng)辦了新的企業(yè)?，F(xiàn)在真正科技創(chuàng)新型企業(yè)的數(shù)量、創(chuàng)新型科技成果在減少，因為，我們的高價住房的主要消費群體是白領(lǐng)階層。不信在座的問問，能掏出數(shù)十萬資金購房的，除了炒房的之外，洗錢的人之外，一個主力群體就是白領(lǐng)，許多人被套牢在房子上了，動不動一套房子就是上百萬元，首付加月供，沉重的壓力，使得進入創(chuàng)業(yè)的白領(lǐng)階層在明顯減少。缺少創(chuàng)新型企業(yè)，就必然缺少創(chuàng)新型產(chǎn)品。那么，長久之計就會影響到整個國家的創(chuàng)新能力。　　五是房地產(chǎn)泡沫是經(jīng)濟危機的導(dǎo)火索。　　諸位有沒有研究房價的，請問有幾個國家的城市房價維持在城市家庭年收入10倍以上，并且社會能持續(xù)發(fā)展的？一個也沒有。正相反，凡是房價高漲超過10倍，都下了，都跌得非常慘。日本是如此，美國是如此，香港也是如此。有一個資料，說香港的明星炒房損失得非常慘。舉了10多個名人的例子，我相信名人的眼光也是前衛(wèi)的，但是因為購房或炒房，財富大量縮水，有的破產(chǎn)還債。在座的記者朋友如果認識名震記壇的閭丘露薇小姐的，要知道，她在房地產(chǎn)泡沫縮水過程中，1999年，人家以原價的六成出售，她購買了一套房，后來又貶值了50%。不信你可以看《大都會》2006年第11月刊雜志。影視大俠劉德華，1996年花3950萬元購進的一套房，到2003年出售，只賣出了1680萬元。香港名星鐘慎濤，1996年拆資1億五千萬港元炒五套豪宅，結(jié)果樓市崩潰，血本無歸，宣布破產(chǎn)。香港名星張衛(wèi)健，炒樓失敗，把演藝多年的積累賠光了。都在《大都會》雜志上，大家可以去看看。房地產(chǎn)泡沫破裂，香港的房價有的不足原來的1/3。大家可以看到，對照聯(lián)合國的合理房價的指導(dǎo)線，我們一些大中城市的房價，要回跌多少？差距太大了。日本、香港的房價崩潰，重新恢復(fù)少說也有8年以上時間。近些年，香港經(jīng)濟低迷，中央政府采取了許多積極的政策，包括建立與香港合作的城市經(jīng)濟圈，終于使香港慢慢地走出了房地產(chǎn)泡沫造成的經(jīng)濟低迷的困境。中國的經(jīng)濟要持續(xù)發(fā)展。必然要想辦法趕快讓房價回歸理性。聽任房價泡沫上漲，問題躲是躲不過去的。　　六是繼續(xù)出手，堅決調(diào)控房地產(chǎn)與房價，是進一步樹立政府政策威信、令行禁止的問題。　　近兩年，房價調(diào)控沒有達到預(yù)想的效果。但是經(jīng)過這兩年，問題看清楚了。大家都清楚。就是明知上漲不好，問題沉重，但是控制不住。核心是一些地方政府與部門官員在拿政府信用擔(dān)保。怎么算是政府信用擔(dān)保？政府官員站出來，說房價合理，說自己的所在的城市房價是合理的，說政府調(diào)控房價不是降價，是穩(wěn)定房價，有節(jié)制的上漲，是所謂的合理上漲。這個話什么意思，就是用政府信用為開發(fā)商擔(dān)保，為房價繼續(xù)上漲造勢。你想，05年兩會期間那么強烈的代表委員的呼聲，說明房價當(dāng)時的感覺已經(jīng)太高了。05年3月7號，我在《南方周末》上發(fā)表了一篇文章，叫做《政協(xié)常委提出五大措施抑制高房價》，當(dāng)時說的就是房價太高。不高，難道會出臺“國八條”嗎？在后來的05年全年和已經(jīng)過去了的06年全年，大中城市的房價兩年又漲了約40%。穩(wěn)定房價要首先看穩(wěn)定在那個價格水平上？從國務(wù)院兩次出臺重要文件上看，黨和政府建設(shè)和諧社會的意志是堅定不移的，否則就沒有“國八條”和“國六條”的出臺。因此，說房價不高，其實是否定了“國八條”和“國六條”。這些口口聲聲穩(wěn)定房價的人，其實他們自己也不知道要穩(wěn)定在那個水平上。因為，穩(wěn)定在05初的水平上，現(xiàn)在的房價要下跌40%，穩(wěn)定在06年初的水平上，房價要下跌20%。好在07年底的房價還未出來的，如果他們自己知道了，可以公開出來，究竟要穩(wěn)定在那個價格水平上，好讓大家看一看？我相信他們自己也拿不出來。近兩年政府建設(shè)社會主義和諧社會的大量成就，由于房價的上升打了很大的折扣，一個根本的因素就是地方政府與一些部門官員拿政府信用推動房價上漲。因為政府不讓跌，不是鼓勵人們繼續(xù)炒房嗎？這種情況與股改前政府用政策托市是一個樣的。前不久，中央政府查處一批地方政府的腐敗分子，都牽出了房價暴漲之后的黑手。因此，這前面的所說的六條理由，如果再加上反對腐敗，共是七條理由，決定了政府必然會出手調(diào)控房地產(chǎn)與房價。為了維護政策的權(quán)威性，第三次出手重拳調(diào)控是必然的。　　四、關(guān)于政府會在什么時間出臺措施治理房價與調(diào)控房地產(chǎn)，以什么方式治理房地產(chǎn)與調(diào)控房價　　這方面，沒有任何官方消息來源。我只能憑政府機制的運作規(guī)律來預(yù)測一下。我認為，明年的兩會期間，房價與房地產(chǎn)的問題，肯定是代表委員意見比較突出的問題，兩會期間的動議到兩會結(jié)束后，必然有相關(guān)措施出臺。那么，這樣一個時間，還會伴隨著一些部委領(lǐng)導(dǎo)的調(diào)整。所以按照國內(nèi)慣例，四月五月間會有較系列的措施出臺。來調(diào)控房地產(chǎn)價格。　　關(guān)于以什么方式來進行調(diào)控。我個人看法，誰都不愿意看到經(jīng)濟的大起大落，相信政府領(lǐng)導(dǎo)也會這樣看問題。但是房價已經(jīng)漲得如此之高，如果不引入一個下滑的機制，陡然從高峰跌落，肯定會對經(jīng)濟造成巨大的動蕩。那么較好的辦法就是分批逐個出臺，來消減對市場的動蕩。不過，消減震蕩不等于不震蕩，一定程度的震蕩肯定會有。有些措施其實政府也在出臺，比如，反腐敗的措施都在動作之中。我想，增加持有大面積物業(yè)的稅收，可能會作為第一個措施出臺。這個措施會剎住建與購大房子、大戶型的歪風(fēng)，這個措施可能會優(yōu)先施行。其次，增加經(jīng)濟適用住房的供應(yīng)量。大家知道，經(jīng)濟適用房原來是住房供應(yīng)的主體，現(xiàn)在成了點綴，2005年以來，已經(jīng)落到僅4.3%左右，據(jù)工商聯(lián)的一個學(xué)會統(tǒng)計，有48%的經(jīng)濟適用房是用來出租的。可知在整個住宅供應(yīng)方面，經(jīng)濟適用房對中低收入階層而言，也只有2.3%左右。我在建議中提的是要占40%，這個目標(biāo)一時會達不到，但是達到整個供應(yīng)總量的20%，也會為急需購房的群體提供便宜的房源。由于經(jīng)濟適用房增加了房源，許多人會寧愿等，也不會購購買商品房，這樣，商品房的需求可能會下降30%左右；希望人大參照新加坡等國家的做法，出臺《保障性住房建設(shè)與供應(yīng)促進法》，對保障性住房進行立法，保障廣大人民的居住權(quán)利。第三個措施，我相信政府會出臺對炒房的控制措施。因為，炒房是一種投機，打擊炒房有兩條路子，一是對外地人炒房苛以較高的稅收，叫做調(diào)節(jié)稅，不在這個城市工作，不在這個城市生活，所以不是城市住房的主要供應(yīng)對象，如果這一條出臺，可能給商品房減少近20%的需要，需求拉下來了，房價也會下跌。另外，對本地人炒房有超過一定面積的物業(yè)持有稅，炒房沒有好處還炒什么？不過我想，對持有稅問題，應(yīng)當(dāng)以前從寬，現(xiàn)在從嚴，自古以來不能不教而誅，因此，我建議過去從寬，現(xiàn)在從嚴。第四，對出售住房的，超過銀行利率之上的所得，加征50%的所得稅。第五，清理腐敗房與灰色收入房。這個不是我先提出的，但許多專家都在議，如何查處腐敗。有專家說，要對從05年以來，新購商品房的，查清其資金來源。如果是腐敗的資金，房屋要加以沒收，如果與個人已經(jīng)納稅收入不符，要被交稅款并受到罰金處理。相信這五個措施出臺，房價會平緩下降。其它還有幾個措施，我前幾天已經(jīng)說了，不再重復(fù)，有興趣的人可以在網(wǎng)上閱讀。　　五，回答記者問題，可不可以維持在現(xiàn)有房價上，不下來？　　我的理解是不可能。不作為，不積極地消減泡沫只會更糟。因為房價已經(jīng)到了如此高位，一有風(fēng)吹草動，弄不好會全線崩潰，那樣就會造成經(jīng)濟的大起大落。從國際經(jīng)驗看來，沒有一個國家能長期支撐這樣一個房價。從國內(nèi)情況來看，房地產(chǎn)的瘋狂會把其它產(chǎn)業(yè)的血液吸干。理性地，有節(jié)制的，主動地消減房地產(chǎn)的泡沫，使經(jīng)濟回到良性發(fā)展的軌道上來，于國有利，有民有利，是建設(shè)社會主義和諧社會必須非做不可的措施。否則經(jīng)濟規(guī)律會懲罰我們。　　六，回答記者的問題。關(guān)于最終什么樣的房價是合適的房價。　　這個問題有聯(lián)合國的關(guān)于房價的指導(dǎo)線，有國外的案例，用不著多說。不過我想，即使在轉(zhuǎn)型時期的中國，房價也不能或不應(yīng)該超過城市平均家庭年收入的6-8倍，這已經(jīng)超過聯(lián)合國的水平線的一倍了。不過，回落的這個價位上可能要兩到三年時間。　　七、回答記者的提問。關(guān)于任志強的商品房的成本不應(yīng)公布的理論。　　我的回答是，一，其實商品房無需要公布成本了，因為，清水房的成本非常清楚，再加上出讓金，再加上設(shè)計管理銷售的費用，那個是有數(shù)的。前不久，溫州合作建房，公布拿地成功的時候，人們測算當(dāng)?shù)厣唐贩康睦麧櫬适?0%。因此，要公布成本做什么，都在那里明擺著。二，任志強講的也沒有錯，符合商品房建設(shè)的基本原則，市場供給，隨行就市，賣什么價，什么時候賣，商品持有人說了算。問題是什么？是近幾年中，地方政府把保障性住房的主體地位給弄沒了。假如保障性住房的房屋數(shù)量是總的住宅供應(yīng)數(shù)量的50%的話，商品房什么價位不會有太大的風(fēng)波。地方政府缺位，保障房的職能完全落空，這樣，房價把大多數(shù)老百姓給牽扯進來，給害苦了。另外，商品性住房把城市里最好的位置都占居了。核心的問題是地就是錢，拿地的過程產(chǎn)生了一連串的腐敗。　　我覺得，任志強的問題是太不厚道，他的話沒有一句有利于和諧社會建設(shè)。他的不為窮人造房，只為富人造房，應(yīng)該把窮人與富人分區(qū)居住的一系列言論是廣大中低收入階層心頭上的一把利劍。任志強是共產(chǎn)黨員，我也是共產(chǎn)黨員，但我覺得他不是合格的共產(chǎn)黨員。他這個人的許多說法，不符合胡總書記的“八榮八恥”，作為企業(yè)家，他缺少社會責(zé)任。沒有社會責(zé)任的企業(yè)家是社會的危害。我曾經(jīng)當(dāng)面對王石先生說，他是中國最好的企業(yè)家之一，因為他有社會責(zé)任，關(guān)注經(jīng)濟適用房建設(shè)，做了一個企業(yè)家應(yīng)該做的事。象馮侖、潘石屹這樣的企業(yè)家都比他有社會責(zé)任。老潘捐了許多錢支助環(huán)保事業(yè)，支助鄉(xiāng)村小額信貸，這種善舉我們應(yīng)該充分肯定。　　八，關(guān)于房價下跌的承受能力問題，有人說是房價下跌誰會哭。　　我想，清理腐敗，打擊投機，從國八條出臺之時開始算，那算是頂風(fēng)作案，與政策對著干，當(dāng)然要清理。誰會哭呢？一個購房者如果是自住的話，房價漲上去，他還是他，沒有什么收入，房價跌下來，他還是他，但他會有能力為子女或父母購房，因此只會有好處。在房地產(chǎn)商品化前的1998年前，大家不都是這樣過來了。如果不是自住的，炒房的，當(dāng)然會有損失。但是他趁機在跌落之前脫手，還會有人接盤。所以，除非他是第一次炒房的，否則已經(jīng)有了積累，哭什么呢？除非他連環(huán)購買了多套房子填不了了。否則，他依然不會哭。房地產(chǎn)商在下降25%的時候也會笑咪咪的。因為，他房地產(chǎn)開發(fā)不是一年了，以往賺足的，這一次損失點，無傷筋骨。銀行也不會有什么損失。因為，他手上有房子的產(chǎn)權(quán)，大部分房子已經(jīng)收回了30%-40%的資金。因此他總體上不會有太大的損失。有損失的是新入市的開發(fā)商，他是活該的。他遲不進入早不進入，為什么在這時候進入？他要怨自己的腦子不好，糊涂人吃糊涂虧，活該。　　